Batterie dans un bâtiment loué : ce que dit le bail

Oui, un locataire peut installer un système de batterie pour entreprise dans un bâtiment loué, avec l'accord écrit du bailleur. Prévoyez trois points dans le bail ou un avenant. À qui appartient la batterie, qui l'assure, et que se passe-t-il à votre départ ? Faites-le avant de commander. C'est moins cher qu'un renforcement du raccordement sur un bâtiment qui ne vous appartient pas.

Vous louez un atelier, un commerce ou un entrepôt, et votre activité grandit. Les pointes pèsent sur la facture, les camionnettes doivent être rechargées et l'installateur affirme qu'une batterie règle les deux. Puis viennent les doutes. Faut-il investir dans un bâtiment qui n'est pas le vôtre ? Et si vous déménagez dans six ans ? Le bailleur sera-t-il d'accord ?

Ce que la plupart des locataires ne voient pas : sans accord écrit, la batterie peut revenir gratuitement au bailleur. Un bail commercial vous permet aussi de partir tous les trois ans, donc votre retour sur investissement doit coller à vos dates de sortie. Et l'alternative évidente, un raccordement plus puissant, veut dire des travaux sur le bâtiment du bailleur. En Flandre, au-delà de 250 kVA, c'est même une cabine client sur son terrain.

C'est là qu'une batterie aide. Une pépinière à Jabbeke avait besoin de plus de puissance pour une nouvelle pompe d'arrosage. L'alternative était la moyenne tension, à un prix élevé. Un système semi-hors réseau avec une batterie de 92,4 kWh a gardé le raccordement existant de 3x400 V 32 A comme chargeur. Il fournit désormais les 63 A dont les pompes ont besoin.

Est-il possible d'installer une batterie en tant que locataire d'un bâtiment professionnel ?

Oui, mais pas seul dans votre coin. Une batterie se raccorde au tableau électrique, demande un emplacement conforme aux règles incendie et souvent un passage de câbles à travers les murs. Cela modifie le bâtiment, donc le bailleur doit être d'accord.

Pour les commerces et les artisans, la loi sur le bail commercial donne un vrai droit au locataire. Vous pouvez faire toute transformation utile à votre entreprise, si elle ne coûte pas plus de trois années de loyer. Elle ne peut compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l'esthétique du bâtiment, et vous devez prévenir le bailleur au préalable.

Votre batterie coûte plus que trois années de loyer ? Ce droit légal ne la couvre plus, et il vous faut un accord explicite dans le contrat (Advo-Recht). Pour la plupart des batteries de PME, cette limite n'est pas le problème. La partie délicate, c'est la fin du bail.

Votre bâtiment relève-t-il de la loi sur le bail commercial ?

Seulement si vous y vendez ou servez directement le public. La loi vise les locaux affectés principalement au commerce de détail, aux services ou à l'artisanat, avec un contact direct avec le public (UNIZO).

Les parties peuvent aussi soumettre un entrepôt ou des bureaux au bail commercial dans leur contrat. Relisez votre bail avant d'écrire au bailleur. Il contient peut-être déjà une clause sur les transformations, les installations techniques ou les panneaux solaires.

Comment demander l'accord du bailleur pour une batterie ?

Par lettre recommandée ou exploit d'huissier, avec les plans et devis. C'est la voie prévue par la loi sur le bail commercial. Le bailleur a alors 30 jours pour s'y opposer pour de justes motifs. S'il ne réagit pas, il est réputé consentir.

La loi demande des plans et des devis. Une bonne offre de batterie contient exactement cela : l'emplacement, le passage des câbles, la puissance de l'onduleur et les mesures incendie. Envoyez au bailleur l'étude technique, pas une brochure. Un dossier clair rend un refus pour « justes motifs » beaucoup plus difficile.

Les travaux se font à vos risques et périls. Le bailleur peut exiger que vous assuriez la responsabilité liée à vos travaux, avant ou pendant ceux-ci. Cela couvre vous, lui et le propriétaire, envers les tiers et entre vous (loi sur le bail commercial, article 8). Sans preuve de cette assurance, il peut faire arrêter les travaux.

Pour un entrepôt ou des bureaux hors bail commercial, il n'existe pas de procédure fixe. Demandez quand même par écrit, avec le même dossier, et faites signer la réponse.

Qui paie la batterie dans un bâtiment loué, le locataire ou le propriétaire ?

Les économies vont à celui qui paie la facture d'électricité, en général le locataire. Les pointes, les frais de réseau et l'énergie sont liés au raccordement à votre nom. Le bailleur y gagne si la batterie reste et que le bâtiment dispose de plus de puissance utile.

Il n'y a donc pas de réponse unique à « qui paie ». Trois modèles fonctionnent, à condition d'être écrits. Pour le financement lui-même (achat, leasing ou tiers-investisseur), voyez comment financer la batterie de votre entreprise.

La partie fixe, c'est ce qui reste de toute façon dans le bâtiment. Pensez à un local sûr en cas d'incendie, un socle en béton ou des câbles plus gros vers le tableau. Les modules de batterie sont la partie mobile. Partager selon cette ligne garde la fin du bail simple.

Vous payez comme locataire ? La batterie doit alors se rentabiliser dans les années où vous êtes sûr de rester. Sous bail commercial, vous pouvez partir à l'expiration de chaque triennat, avec six mois de préavis. Dimensionnez la batterie sur vos pointes et vos dates de sortie, pas seulement sur votre facture. Notre article sur la pointe de consommation d'une entreprise explique comment lire vos pointes. Pour le calcul du peak shaving, voyez ce qu'est le peak shaving et quand une batterie est rentable.

Côté fiscal, une déduction pour investissement peut s'appliquer à une batterie d'entreprise. Notre article sur la déduction pour investissement et les aides pour une batterie les passe en revue. Demandez à votre comptable comment amortir un équipement dans un bâtiment qui ne vous appartient pas.

Que doit prévoir le bail commercial pour une batterie ?

Sept points, dans le bail ou dans un avenant signé. La plupart des litiges sur des installations dans un bâtiment loué naissent d'un de ces points laissé ouvert.

Qui est responsable si une batterie prend feu dans un bâtiment loué ?

En principe le locataire, sauf s'il prouve que l'incendie est survenu sans sa faute. L'article 1733 du Code civil met cette preuve à charge du locataire (Code civil, article 1733, texte néerlandais). Une batterie que vous avez fait installer ne rend pas cette preuve plus facile.

C'est pourquoi le contrôle et les documents comptent autant dans un bâtiment loué. Une installation contrôlée par un organisme agréé, placée là où les règles incendie le permettent, est votre meilleure défense. Gardez ensemble le rapport de contrôle, l'étude et le carnet d'entretien.

Prévenez votre assureur et demandez au bailleur de prévenir le sien. Certains baux contiennent un abandon de recours entre les assureurs du locataire et du bailleur. Vérifiez qu'il couvre encore un bâtiment équipé d'une batterie. Notre article sur la sécurité incendie d'une batterie d'entreprise traite des pompiers, du permis et de l'assureur.

Qui déclare la batterie à ORES ou RESA, le locataire ou le bailleur ?

L'utilisateur du réseau, et dans un bâtiment loué, c'est en général le locataire. Avant la mise en service, un organisme agréé contrôle l'installation selon le RGIE (le Règlement général sur les installations électriques). ORES demande ensuite une déclaration de la batterie (ORES).

En Flandre, Fluvius le dit clairement : comme utilisateur du réseau, vous devez déclarer un système de stockage à votre gestionnaire de réseau. Cette obligation existe depuis le 1er janvier 2017. Jusqu'à 25 kVA de puissance d'onduleur, la déclaration se fait en ligne. Au-delà, Fluvius passe par une étude de réseau (Fluvius).

Vérifiez aussi que votre unité a son propre raccordement. Dans un parc d'activités ou un bâtiment divisé, plusieurs entreprises partagent parfois un raccordement ou une cabine. En Flandre, Fluvius ne l'accepte qu'exceptionnellement, avec un contrat entre les utilisateurs (annexe Fluvius « cabine avec plusieurs utilisateurs du réseau »). Une batterie derrière un raccordement partagé concerne alors aussi vos voisins. Notre article sur le partage d'énergie entre entreprises explique ce qui est possible.

Que devient la batterie à la fin du bail commercial ?

Cela dépend de l'accord du bailleur et de ce que vous avez écrit. Sans clause, la loi sur le bail commercial fixe la règle par défaut.

Cette règle vient de l'article 9 de la loi sur le bail commercial (texte de la loi). La règle légale correspond rarement à ce que vous voulez, alors remplacez-la par votre propre clause. Hors bail commercial, seul votre contrat vous protège.

Vous emportez la batterie ? Préparez le déménagement comme un petit projet.

Les batteries lithium-ion non installées dans un appareil sont des marchandises dangereuses en transport, sous le numéro ONU 3480, classe 9 de l'ADR (Faes). C'est le travail de l'installateur, pas de votre camionnette. Fluvius précise aussi qu'au retrait d'un système de stockage, il vérifie si le réseau doit être adapté.

Un système modulaire facilite le déménagement. Nos batteries industrielles sont des systèmes modulaires jusqu'à 1 MW, intégrés à l'installation électrique existante. Sur le nouveau site, la batterie peut grandir ou rétrécir avec vos besoins.

Quand une batterie dans un bâtiment loué n'est-elle pas une bonne idée ?

Quand le bail se termine avant que la batterie soit rentable, et que rien ne dit ce qui se passe alors.

Certains bâtiments n'ont tout simplement pas de bon emplacement. Sans local ou espace extérieur conforme aux règles incendie, une batterie n'y est pas une option. Le gestionnaire de réseau a déjà refusé un raccordement plus puissant à votre adresse ? Lisez d'abord notre article sur les solutions quand un renforcement est refusé.

Que se passe-t-il quand vous nous parlez d'une batterie dans un bâtiment loué ?

Nous partons de vos pointes et des dates de votre bail, et vous recevez un dossier à envoyer au bailleur.

1. Étape 1 : Analyse et dimensionnement. Nous examinons vos pointes, vos consommateurs et combien d'années vous comptez rester. S'il manque des données, nous pouvons d'abord mesurer votre consommation pendant une courte période.
2. Étape 2 : Étude technique. Emplacement, câblage, puissance de l'onduleur et mesures incendie : les plans et le devis à joindre à votre lettre au bailleur.
3. Étape 3 : Installation et mise en service, après l'accord du bailleur.
4. Étape 4 : Suivi et assistance. Vous suivez le système dans l'application et le portail VRM. Notre logiciel de suivi montre aussi la consommation par phase. Notre article sur l'entretien et la garantie d'une batterie d'entreprise explique ce qui vous attend après l'installation.