Huis verkopen met thuisbatterij: EPC en overdracht

Een thuisbatterij verbetert je EPC-label niet, en geen enkele officiële Belgische bron zegt hoeveel ze aan de prijs toevoegt. Wat ze wel toevoegt: een huis dat blijft draaien bij een stroomuitval en meer van zijn eigen zonnestroom gebruikt. Een koper betaalt daar alleen voor als het systeem gedocumenteerd, gekeurd en leesbaar is. Maak dus een overdrachtsdossier voor je huis te koop zet.

Je verkoopt een groot huis met zonnepanelen, een warmtepomp en een batterij die alles laat draaien bij een stroomuitval. De makelaar vraagt het EPC, en je verwacht dat de batterij helpt. Een Belgische eigenaar verwoordde het op Reddit zoals velen denken. "A better EPC generally means a better price when selling." Maar de batterij verschuift het label niet.

Aan de andere kant van de tafel leest een koper het dossier. Bij één Belgische verkoop vermeldde het keuringsattest 8 zonnepanelen, terwijl er 12 op het dak lagen. "Ik ga het voor leggen aan mijn notaris," schreef de koper. Dat is de verborgen kost van een zwak dossier: een premium systeem wordt een vraagteken, en een vraagteken wordt een korting.

Onze systemen zijn gemaakt om gelezen te worden. In Kortenberg heeft een driefasige woning 30,8 kWh batterijen met volledige noodstroom. In Wetteren draait de hele driefasige woning via de batterij. Onze thuisbatterijen volg je in de gratis VRM-app en het VRM-portaal: precies de data die een koper wil zien.

Heeft een thuisbatterij invloed op het EPC van je huis?

Nee. In Vlaanderen heeft een thuisbatterij geen impact op het EPC en de energiescore. De Vlaamse overheid legt uit waarom: het EPC gaat er al van uit dat alle lokaal opgewekte energie ter plaatse gebruikt wordt.

Zonnepanelen tellen dus volledig mee. Hun productie gaat integraal in min bij de berekening van het primaire energieverbruik. Een batterij verhoogt alleen hoeveel van die zonnestroom je zelf verbruikt, en het EPC rekent daar al met 100%. Vraag je energiedeskundige om de thuisbatterij te vermelden in het opmerkingenveld van het EPC, zodat kandidaat-kopers ze zien.

Bronnen: vlaanderen.be (EPC residentiële eenheid), energie.wallonie.be (certificat PEB, quoi, quand, comment), Leefmilieu Brussel (infofiche PEB-certificaat, april 2022). In Wallonië kost een woning te koop zetten zonder geldig certificaat een forfaitaire boete van 1.000 euro.

Is een thuisbatterij een meerwaarde voor je huis bij verkoop?

Een thuisbatterij is alleen een meerwaarde als de koper ziet wat ze doet en erop kan vertrouwen dat ze nog goed werkt. Geen officiële Belgische bron plakt er een bedrag op, en wij ook niet.

Eigenaars voelen dat zelf ook. Eén schreef op Reddit dat de installatie "zeker een meerwaarde bij verkoop" is, "maar ja dat is moeilijker te achterhalen". Een ander raadde zonnepanelen af bij een verkoop binnen 3 tot 5 jaar, omdat je het geld nooit terugziet.

Bij een groot, premium huis zit de waarde elders dan in het prijskaartje:

Thuisbatterij laten staan of meenemen als je verhuist?

Allebei mag. Fluvius aanvaardt dat je je thuisbatterij verhuist, en een batterij die blijft staan, draag je over aan de nieuwe eigenaar. Spreek schriftelijk af welke optie geldt, voor het compromis.

Bron: Fluvius, pagina thuisbatterij. Dezelfde pagina noemt een voorwaarde voor oudere premies. Kreeg je de Vlaamse thuisbatterijpremie, dan moet de batterij minstens 10 jaar aangesloten blijven op het distributienet. Zo niet, dan betaal je de premie terug.

Meenemen heeft alleen zin als het nieuwe huis de batterij kan gebruiken. Kijk eerst naar de omvormer, de fasen en de ruimte. Verhuis je naar Wallonië of Brussel? Vraag dan aan ORES of Sibelga hoe je een verhuisde batterij meldt.

Wat betekent de elektrische keuring bij verkoop voor een huis met een thuisbatterij?

Een elektrische installatie van na 1 oktober 1981 wordt bij verkoop geacht conform te zijn, maar alleen met een volledig dossier. Een nieuwe keuring is nodig als het dossier onvolledig is, het verslag ouder is dan 25 jaar, of de installatie gewijzigd of uitgebreid werd.

Het volledige dossier is het situatieplan, het eendraadschema en het keuringsverslag. Een thuisbatterij is precies zo'n uitbreiding die erin moet staan. Fluvius aanvaardt een aanmelding alleen met een geldige AREI-keuring. Hoe die keuring verloopt, lees je in ons artikel over een thuisbatterij aanmelden bij Fluvius.

Is de installatie van voor 1 oktober 1981? Dan laat de verkoper ze keuren. De koper heeft daarna 18 maanden vanaf de akte om ze in orde te brengen en opnieuw te laten keuren.

Gaan de garantie en de data van de thuisbatterij mee naar de koper?

Niet vanzelf. Een batterijgarantie is een contract met de fabrikant, en sommige gelden alleen voor de eerste eigenaar.

De Europese garantie van de BYD Battery-Box Premium HVS en HVM is een duidelijk voorbeeld. Ze geldt voor de "Original Buyer": de persoon die het product voor eigen gebruik koopt en het voor het eerst in werking stelt. Het document zegt niets over een overdracht aan een latere eigenaar. Voor een claim zijn ook de installatiedatum en het factuurnummer nodig.

Vraag de fabrikant dus schriftelijk of de garantie met het huis meegaat, en geef de factuur en de serienummers mee. Hoe een garantie op een thuisbatterij in elkaar zit en wat ze doet vervallen, lees je in ons artikel over de levensduur van een thuisbatterij.

De data zijn beter beschermd door de wet. Sinds 18 augustus 2024 moet het batterijbeheersysteem van een stationair opslagsysteem actuele data bevatten over de gezondheidstoestand en de verwachte levensduur. Wie de batterij rechtmatig kocht, krijgt leestoegang. Een van de doelen die de verordening noemt: de restwaarde en resterende levensduur inschatten.

Wat hoort in het overdrachtsdossier van een thuisbatterij?

Met een goed overdrachtsdossier kan de koper de thuisbatterij nakijken zonder jou te bellen. Stel het samen voor je huis te koop staat.

Waar de batterij staat en hoe ze beveiligd is, telt ook voor een koper en zijn verzekeraar. Ons artikel over de brandveiligheid van een thuisbatterij gaat over plaatsing en verzekering.

In welke volgorde regel je alles bij de verkoop van je huis?

Begin met het certificaat en het dossier, niet met de advertentie. In Wallonië moet het certificaat er zijn voor je te koop zet, en in Vlaanderen moet het label in elke advertentie staan.

Een off-grid of semi-off-grid huis verkopen: wat moet de koper weten?

Wie een off-grid huis koopt, koopt er een energiesysteem bij. Leg uit hoe het gedimensioneerd is, wat de winter opvangt en wat een netaansluiting zou vragen.

Neem ons off-grid project in Lokeren: een nieuwbouw zonder aansluitingen, met zonnepanelen en een LFP-batterijsysteem. Een noodgenerator vangt periodes met veel verbruik of weinig zon op. Het hele systeem kan later uitgebreid worden. In As draait een volledig off-grid woning op zonnepanelen, 30,8 kWh batterijen en een aggregaat op propaangas. Hoe zo'n nieuwbouw scoort in de EPB, lees je in off-grid nieuwbouw en het E-peil.

Een koper van zo'n huis stelt deze vragen, dus beantwoord ze in het dossier:

• Hoe is het gedimensioneerd? Het verbruik waarvoor het ontworpen is, en hoe de winter opgevangen wordt: de generator, zijn brandstof en zijn draaiuren.
• Wat zou een netaansluiting vragen? Sommige kopers willen het net als vangnet. De kost en de opties lees je in ons artikel over netuitbreiding tegenover een batterij.
• Wie onderhoudt het? De installateur, de onderhoudshistoriek en de toegang tot de monitoring.
• Wat zijn de grenzen? Welke toestellen niet voorzien zijn, zoals een tweede warmtepomp of snelladen van een auto.

Een eigenaar die twijfelde om off-grid te gaan, zag de waarde van een aansluiting voor een latere koper. In zijn woorden: de "infrastructure is in place should you or a future buyer want to be back on the grid". Wie een huis zonder enige aansluiting koopt, moet dat apart bekijken. Ons artikel over nieuwbouw zonder netaansluiting legt uit wat dat betekent. Wat wij bouwen voor woningen zonder net, zie je bij ons off-grid systeem.

Een huis kopen met een thuisbatterij: wat kijk je na?

Kijk eerst de papieren na en dan pas de toestellen. Een thuisbatterij zonder dossier kost je tijd na de akte.

Hoe helpen wij als een huis met een thuisbatterij van eigenaar verandert?

We reviseren de geplaatste batterij, maken haar data leesbaar en stellen de noodstroom in voor de volgende eigenaar. Ons team telt drie gecertificeerde batterij-experts.

1. Stap 1: We reviseren geplaatste batterijen en doen onderhoud en herstellingen aan batterijsystemen die al geïnstalleerd zijn.
2. Stap 2: Jij en de volgende eigenaar volgen productie, verbruik en batterij in de gratis VRM-app en het VRM-portaal.
3. Stap 3: We sluiten de belangrijkste systemen van het huis apart aan op de batterij. Bij een stroomuitval valt het huishouden niet stil.
4. Stap 4: Voor de nieuwe eigenaar bekijken we welke uitbreiding of nieuwe thuisbatterij met noodstroom bij zijn gebruik past. Denk aan een warmtepomp of een laadpaal.

Niet elke batterij hoort te blijven. Op het echte einde van haar leven gaat een lithium thuisbatterij naar recyclage. In ons Battery Disassembly Center demonteren we lithiumbatterijen uit auto's, fietsen en thuisbatterijen. Tweede leven of recyclage: die keuze lees je in wat er met je thuisbatterij gebeurt op het einde van haar levensduur.